L'occupation du local

Occupation du local cédé lors de l'enchère immobilière

• Si le local est vendu vide, vous en prenez possession à l’expiration du délai de surenchère
• S’il est occupé par l’ancien propriétaire, celui-ci devient occupant sans droit ni titre ; s’il refuse de quitter les lieux spontanément, une procédure d’expulsion est nécessaire
• Il en va de même si le local est occupé par des personnes ne disposant pas d’un titre régulier d’occupation
• Enfin, si le local est occupé par une personne bénéficiant d’un bail régulier ayant date certaine avant la publication du commandement de saisie, vous êtes tenus de respecter les termes du bail comme si vous l’aviez consenti vous-même et vous avez droit de percevoir les loyers à partir du premier jour du terme qui suivra l’adjudication définitive

Synthèse des règles applicables à l’adjudicataire d’un bien occupé par un locataire

1- Principe général : Le bail se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire, qui devient le bailleur.

2- Congé pour reprise : L’adjudicataire peut donner congé au locataire pour reprendre le logement, sous réserve de respecter les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Le congé doit être justifié par une reprise pour lui-même ou un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendant ou descendant, etc.).
• Il doit indiquer le motif et les coordonnées du bénéficiaire de la reprise.
• Le congé doit être réel et sérieux.
• Le préavis applicable est de six mois.

3- Délai minimal avant la libération des lieux en cas d’acquisition :

• Si le bail se termine plus de trois ans après l’acquisition : il est possible de délivrer congé pour reprise ou vente au terme du bail.
• Si le bail se termine moins de trois ans après l’acquisition : Le congé pour vente ou reprise n’est envisageable qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
• Si le bail se termine moins de deux ans après l’acquisition : le congé pour vente ou reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition.

Conclusion :

En fonction de la situation, la libération effective du logement pourra intervenir entre 3 et 6 ans après l’adjudication, sauf accord avec le locataire.